Als u het eens bent geworden over de koopprijs wordt de koopovereenkomst getekend. De koopovereenkomst is de overeenkomst waarin de verkoper en de koper de afspraken die ze gemaakt hebben met betrekking tot de koop en verkoop van een huis schriftelijk vastleggen, zoals:
- De overeengekomen koopsom
- De voorgenomen overdrachtsdatum
- De ontbindende voorwaarden en de datum waarop de ontbindende voorwaarden komen te vervallen
- De handtekeningen van zowel u als de verkopende partij
Op een aparte lijst kan worden opgenomen welke roerende zaken bij de koop inbegrepen zijn. Dit moet op een aparte lijst omdat over roerende zaken geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald.
De koopovereenkomst wordt wel eens misleidend ‘voorlopig koopcontract’ genoemd. Zo ‘voorlopig’ is de overeenkomst niet. U bent namelijk verplicht u aan deze overeenkomst te houden. Het voorlopige slaat alleen op de ontbindende voorwaarden die opgenomen zijn in de koopovereenkomst. U kunt de koop dus alleen ontbinden op grond van de ontbindende voorwaarden, voorzover ze zijn opgenomen in de koopovereenkomst.
Ontbindende voorwaarden
Het is verstandig om in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden op te nemen. Ontbindende voorwaarden zijn altijd verbonden aan een bepaalde termijn. Deze stelt u in overleg met de verkoper vast.
Veel voorkomende ontbindende voorwaarden:
- Voorbehoud van financiering: hierdoor kunt u de overeenkomst laten ontbinden wanneer blijkt dat u de benodigde financiering niet rond krijgt
- De uitslag van een taxatie
- De uitslag van een bouwkundig onderzoek
- De uitslag van een bodemonderzoek, aankoopkeuring of bouwtechnisch onderzoek
- De uitkomst van een nader onderzoek naar een mogelijk bestemmingsplan
- De uitkomst van een nader onderzoek naar erfdienstbaarheden (bijv. het recht van overpad)
- Voorbehoud van huisvesting: in sommige gemeentes is het nodig om een huisvestingsvergunning aan te vragen. Wanneer u geen vergunning krijgt, kunt u op basis van deze voorwaarde de overeenkomst laten ontbinden
Voordat u een koopovereenkomst aangaat zijn er een aantal zaken waar u op moet letten:
- Komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
- Komt u in aanmerking voor nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?
- Moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?
- Voor wiens rekening komen de kosten van overdracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?
- Moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?
- Kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?
- Zijn – als het huis wordt verhuurd – huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?
- Kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden
- Komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt
- Ga naar Koopakte online voor aandachtspunten bij de koop of verkoop van een woning
Indien u binnen de overeengekomen termijn nog geen uitsluitsel heeft over één van de gestelde voorwaarden, kunt u de overeenkomst laten ontbinden of de ontbindende voorwaarden verlengen in overleg met de tegenpartij. U dient de wederpartij hiervan zo snel mogelijk op de hoogte te brengen. Dit doet u via een aangetekende brief met handtekening of per fax met een ontvangstbevestiging.
Drie dagen bedenktijd bij het kopen van een huis
Huizenkopers hebben voortaan drie dagen de tijd om eventueel terug te komen op hun aankoop, zonder boete te betalen. De bedenktijd gaat in nadat zij het ondertekende koopcontract hebben ontvangen. Dat is het gevolg van de Wet Koop onroerende zaken die 1 september 2003 in werking is getreden. Tijdens die drie dagen kan de koper zich beraden op het aangekochte huis en nog advies inwinnen. Koper en verkoper kunnen ook een langere bedenktijd afspreken.
Het koopcontract kan door de makelaar worden opgesteld, maar u kunt ook gebruik maken van een standaard koopcontract. Het contract moet door beide partijen worden ondertekend en beide partijen krijgen een exemplaar van het ondertekende koopcontract. De koop van het huis is hiermee geregeld. Als de koopakte is getekend, gaat de akte naar de notaris, bij wie de officiële overdracht zal plaatsvinden. Aan de hand van de gegevens uit de koopakte maakt de notaris de akte van levering.
Waarborgsom storten
Na het ondertekenen moet u in veel gevallen een waarborgsom (10% van de koopsom) storten bij de notaris. Op deze waarborgsom kan de verkoper van het huis een beroep doen, wanneer de koper de verplichtingen uit het koopcontract niet nakomt. In plaats van een waarborgsom kan ook een bankgarantie worden geregeld. Dat houdt in dat u het geld niet daadwerkelijk hoeft te storten, maar dat de geldverstrekker hiervoor garant staat. Voor de bankgarantie betaalt u eenmalig een kleine vergoeding.